Location meublée et loi de finance 2024 : on fait le point !

Locations meublées et loi de finance 2024, beaucoup de rumeurs ! Rappel sur ce qui ne change pas !

Beaucoup d’informations ont circulé autour des locations meublées et de la loi de finance 2024… Le texte apporte des modifications mais à ce jour il reste encore des zones à éclaircir.

En l’état actuel, il est prudent d’attendre la présentation de la loi de finance 2024, en février, et la mise à jour du Bofip concernant les points suivants :

- Seuil d’accès au régime micro pour les meublés touristiques classés et non classés ;
- Taux d’abattement du régime micro pour les meublés touristiques classés et non classés, incidence de la zone d’implantation ;
- Conditions d’assujettissement TVA pour les activités de location meublée avec services.

Nous devons rester très prudents avec nos clients sur l’interprétation de la loi de finance 2024 et ce qui se dit dans les médias, et ne surtout rien anticiper pour le moment.
Avant de mettre au clair ce qui change, nous vous proposons une synthèse de ce qui ne change pas !

Qualification JURIDIQUE des activités d’hébergement

Pour débuter une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), il est nécessaire, dans le mois précédent le début d’activité ou au plus tard dans les quinze premiers jours qui suivent le début de l’activité, de procéder à une déclaration de début d’activité, par voie dématérialisée, sur le site INPI.
L'activité peut être exercée en Entreprise individuelle (EI), en société commerciale (SARL, SAS, SNC), ou en société civile (SCI) sous certaines conditions.

Qualification FISCALE des activités d’hébergement

Pour exercer à titre professionnel (LMP), un propriétaire doit remplir 2 conditions cumulatives : réaliser plus de 23 000 € de recettes (cumul des meublés touristiques et annuels) et les recettes doivent être supérieures aux revenus professionnels du foyer soumis à l’impôt sur le revenu.
OU
Proposer trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes soit directement, soit par sous-traitance : fournir le linge de maison, accueil et présence, nettoyage des locaux pendant le séjour, fournir le petit déjeuner.

Fiscalement les revenus sont traités à l’identique pour un loueur professionnel ou non professionnel. Le traitement du déficit diffère, puisqu’un loueur en meublé professionnel pourra le déduire des autres revenus du foyer, alors que le loueur non professionnel pourra le déduire uniquement des revenus de même catégorie.

Fiscalement, que l’on soit LMP ou LMNP, l’activité de location de meublé relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est au sein de cette catégorie fiscale que l’on retrouve les 2 régimes : micro BIC ou bénéfice réel simplifié.

Régime des plus-values
Lors d’une vente du bien immobilier, loué en meublé, la plus-value constatée peut être soumise au régime de plus-value des particuliers ou des professionnels.

Qualification SOCIALE des activités d’hébergement

Les loueurs de meublés de tourisme qui réalisent des recettes supérieures à 23 000 € (appréciées au niveau du foyer fiscal), quel que soit le régime fiscal (micro BIC ou bénéfice réel) sont soumis aux cotisations sociales en place et lieu des prélèvements sociaux. S'il s’agit de location à l’année, il faut en plus que les revenus de l’activité de location soient supérieurs aux revenus d’autres activités du foyer pour être soumis à charges sociales.

Les propriétaires concernés devront verser des cotisations sociales à la MSA, SSI, ou bien à l’Urssaf.

L’assiette des cotisations dépend du régime fiscal, l’obtention ou non du classement ministériel et l’organisme d’affiliation.

Attention ! Si l’activité est soumise à cotisations sociales (SSI), une plus-value lors de la revente génèrera un appel à cotisation.

Important En cas de cumul location touristique courte durée et location longue durée, l’assujettissement social est conditionné au dépassement du seuil de 23 000 €, en cumulant locations courte durée et longue durée.